L’article 125-5 du code de l’environnement définit l’information à apporter à l’acquéreur ou au locataire concernant les risques naturels et technologiques auxquels sont exposés les biens immobiliers.
Depuis le 1er janvier 2023, les modalités de cette information sont renforcées.
Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un bien immobilier. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Ce diagnostic doit être joint au contrat de bail mais également mis à disposition de tout candidat locataire. Sa durée de validité est en principe de 10 ans.
- A noter :
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.
- Contenu erroné :
La responsabilité du diagnostiqueur et la responsabilité contractuelle du bailleur peuvent être engagées à raison des informations en résultant (inexactitudes, sur classement …).
- A noter :
Le bailleur ne peut être recherché pour les recommandations qui ont une simple valeur informative.
- Absence de communication :
Même si aucune disposition légale ne sanctionne la non remise du DPE, le preneur pourra, dès lors qu’il subit un préjudice, engager la responsabilité du bailleur.
Etat des risques et pollutions (ERP)
L’état des risques et pollution (ERP) informe le preneur des risques naturels et technologiques auxquels sont exposés les biens immobiliers (risques technologiques, risques miniers, risques naturels, zones de sismicité, zones à potentiel radon, zones polluées, zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte).
Dès lors que le bien considéré est situé dans une zone couverte par un plan de prévention, le bailleur doit avertir le preneur de l’existence de ces risques par la remise d’un état des risques et pollutions (ERP).
La durée de validité de l’ERP est de 6 mois.
- Absence de communication :
Le défaut de remise au preneur de l’état des risques naturels et technologiques peut être sanctionné par la résolution du bail (dans ce cas, le preneur doit être en mesure de prouver que le manquement du bailleur est suffisamment grave) OU une réduction du prix du loyer.
Annexe environnementale
Ce document a pour objectif de faire circuler toutes les informations environnementales du bâtiment, et notamment les consommations d’énergie, entre le bailleur et le preneur.
L’annexe environnementale est obligatoire pour les baux commerciaux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerce.
- Absence de communication :
Ce document ayant un but informatif, aucune sanction n’est prévue.
- A noter :
Cette annexe ne doit pas être confondue avec les dispositions prévues par le Décret « Tertiaire » du 23 juillet 2019, applicables aux locaux tertiaires de plus de 1 000m², qui ne prévoient pas l’établissement d’une annexe mais la répartition, au sein du contrat de bail, des obligations respectives du bailleur et du preneur dans la réalisation des objectifs de réduction d’énergie.
Constat de risque d’exposition au plomb
Ce document communique des informations sur la présence de plomb dans les logements, notamment les peintures et les revêtements.
Il doit être annexé au bail commercial lorsque l’immeuble a été construit avant 1949 et que le local comprend une partie qui est affectée à l’habitation.
En présence de plomb, la durée de validité de ce constat est de 6 ans pour une location.
En l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée.
- Absence de communication :
Pas de sanction spécifique.
Diagnostic technique amiante (DTA)
Ce document informe de la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
Le diagnostic est obligatoire dans tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce dossier technique amiante est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants de l’immeuble concerné, lesquels sont informés des modalités de consultation du dossier.
Il comporte par ailleurs une fiche récapitulative qui doit être communiquée au preneur.
Le diagnostic a une durée de validité illimitée.
- Absence de communication : pas de sanction spécifique.
Diagnostic « termites »
Ce diagnostic vise à détecter la présence de termites et autres insectes xylophages.
Il est obligatoire quand les locaux sont situés dans des zones déclarées à risque d’infestation par arrêté préfectoral.
Le diagnostic a une durée de 6 mois.
- Absence de communication : pas de sanction spécifique.
Les autres informations obligatoires
Même si elles ne constituent pas des annexes, les informations ci-dessous doivent être mentionnées au contrat de bail commercial.
Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et l’indication de leur répartition entre bailleur et preneur
Absence de communication : absence de sanction spécifique. Néanmoins, le bailleur ne pourra récupérer sur l’occupant que les charges et taxes expressément mises à la charge du preneur au titre du bail, dans la limite des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce.
La répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs occupants
Absence de communication : le bailleur ne sera pas recevable à réclamer le paiement des charges.
L’information de l’absence / existence de sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les catastrophes naturelles ou technologiques
Absence de communication : pas de sanction spécifique.
Un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivant la date d’effet du bail et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes
Absence de communication : absence de sanction spécifique.
Recours
D’une manière générale, le preneur pourra engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du droit commun et notamment pour manquement à son obligation d’information dès lors qu’il pourra démontrer l’existence d’un préjudice.
En effet, s’il est démontré que le bailleur avait connaissance d’un risque avant la signature du bail et qu’il s’est abstenu d’en informer le locataire, il sera tenu de garantir le trouble subi et le preneur pourrait lui opposer l’exception d’inexécution.
