COVID-19,UN CAS DE FORCE MAJEURE JUSTIFIANT LA SUSPENSION DU PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ?

Neuilly-sur-Seine, le 30 juin 2020

Aux prémices de la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, le Président de la République avait annoncé la suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers dans le cadre des mesures visant à protéger les PME.

Le Ministre de l’économie et des finances avait, quant à lui, annoncé que l’épidémie de COVID-19 devait être considérée comme “un cas de force majeure pour les entreprises, salariés et employeurs”.

Cette déclaration limitée aux marchés publics de l’État n’a nullement eu pour effet de transformer l’épidémie de COVID-19 en événement de force majeure permettant alors au preneur de justifier l’inexécution de l’ensemble des obligations contractuelles.

Au cours de cette crise, divers décrets sont venus prescrire des mesures générales pour faire face à l’épidémie de COVID-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire* et certains établissements se sont vus interdire l’accueil du public jusqu’au 11 mai 2020, voire postérieurement à cette date.

Dans le contexte de cette crise sanitaire, nous nous sommes interrogés sur (a) la suspension des loyers commerciaux tant des établissements concernés par les mesures relatives à l’interdiction d’accueil du public (I) que des établissements qui, sans être concernés par cette interdiction, ont rencontré des difficultés dans le paiement de leurs loyers (II) mais également sur (b) les autres alternatives qui existent pour permettre aux entreprises d’encadrer les modalités de paiement de leurs loyers (III).

Nous vous proposons, aux termes des présentes, divers éléments de réflexion.

I. Les établissements concernés par les mesures prescrivant l’interdiction d’accueil du public

Que dit la réglementation ?

Afin de ralentir la propagation du virus COVID-19, l’accueil du public n’était plus possible pour les établissements listés ci-après à compter du 15 mars jusqu’au 11 mai 2020 (Annexe 1).

A noter : par décret en date du 11 mai 2020, l’interdiction d’accueil du public a été prolongée postérieurement au 11 mai 2020 pour certains établissements (Annexe 2).

Quelles conséquences sur le paiement des loyers ?

● Le bailleur n’est donc plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance (article 1719 al 1er du Code civil) en raison d’un événement de force majeure qui aura pour effet de suspendre l’exécution du contrat par les parties,

● le preneur pourra faire valoir l’exception d’inexécution (article 1220 du Code civil) selon laquelle :
“Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.”,

● l’exonération du paiement de ses loyers doit être notifiée par le preneur dans les meilleurs délais et concernera la période d’interdiction d’activité (i.e à compter du 15 mars 2020).

Nous vous conseillons de vérifier, préalablement à tout envoi, s’il existe dans votre bail un processus à respecter en cas de force majeure (modalités de notification, délais à respecter, etc.) et, à défaut, de procéder à une notification adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un envoi par e-mail.

Qu’entend-on par “exonération du paiement des loyers” ?

En application de l’article 1220 du Code civil précité, le contrat conclu entre les parties est suspendu tout comme les obligations respectives des parties.

Ainsi :
● pendant la période d’interdiction d’accueil du public, le preneur est exonéré purement et simplement du paiement des loyers y afférents,

● à compter de la levée de l’interdiction, le preneur redeviendra redevable des loyers dûs à partir de cette date.

II. Les établissements non concernés par les mesures prescrivant l’interdiction d’accueil du public et rencontrant des difficultés dans le paiement de leurs loyers compte tenu du virus COVID-19

Que faire en cas de difficultés rencontrées dans le paiement des loyers commerciaux ?

Pour les entreprises non concernées par les mesures prescrivant l’interdiction d’accueil du public, il n’existe aucune mesure de restriction concernant l’exercice de leur activité. Le bailleur continue donc de satisfaire à l’obligation de délivrance lui incombant (article 1719 al 1er du Code civil) et ce, malgré l’intervention de l’épidémie du virus COVID-19.

Cependant, compte tenu du contexte particulier, une baisse du chiffre d’affaires a généralement été observée chez les entreprises rendant ainsi le paiement des loyers commerciaux nécessairement plus compliqué.

Il convient néanmoins de distinguer deux cas : celui où le paiement des loyers a seulement été plus difficile et celui où il a été impossible.

1er cas : un paiement des loyers difficile

● D’une manière générale, les juges peinent à admettre la force majeure pour justifier l’inexécution d’une obligation monétaire,

● la Cour de cassation a notamment jugé que “le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure” (Cass. com. 16-09-2014 n°13-20.306),

● ainsi, dès lors qu’il n’est pas impossible pour le débiteur d’exécuter son obligation, mais que cette exécution est seulement rendue plus difficile par les circonstances, la force majeure ne peut être retenue (Cass. com. 31-5-1976, n°75-14.625),

● le preneur ne pourra donc sur ce fondement solliciter une quelconque suspension de ses loyers.

Dans cette hypothèse, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre bailleur afin de tenter de trouver une solution amiable (report du paiement des loyers, étalement des loyers, baisse de loyer, etc.).

Dès qu’une solution aura pu être trouvée, il conviendra de la matérialiser par écrit (par courrier ou par e-mail) pour plus de sécurité.

2ème cas : un paiement des loyers impossible

● Lorsque le débiteur parvient à prouver que l’exécution de l’obligation était rendue impossible en raison de la survenance d’une épidémie, la force majeure serait retenue (CA Paris 17-3-2016 n°15/04263),

● il a notamment été jugé qu’un défaut de paiement était justifié par la survenance d’une épidémie qui a eu des conséquences irrésistibles pour l’exploitation d’un débiteur (CA Bourges 21-5-2010 n°09/01290),

● le preneur à bail pourrait donc, sur le fondement de la force majeure (article 1218 du Code civil), se prévaloir de la suspension du paiement de ses loyers si ce paiement a été rendu impossible par la survenance de l’épidémie du virus COVID-19.

Dans cette hypothèse, nous vous conseillons également de vérifier, préalablement à tout envoi, s’il
existe dans votre bail un processus à respecter en cas de force majeure (modalités de notification,
délais à respecter, etc.) et, à défaut, de procéder à une notification adressée au bailleur par lettre
recommandée avec accusé de réception doublée d’un envoi par e-mail.

Cette notification devra être sérieusement documentée afin de justifier de l’impossibilité de paiement des loyers sur les plans comptable et financier.

Qu’entend-on par “suspension du paiement des loyers” ?

● Pendant la période de l’événement constitutif d’un cas de force majeure engendrant l’impossibilité de paiement des loyers, le preneur ne sera pas redevable des loyers y afférents,

● à compter de la cessation de cet évènement, le preneur redeviendra redevable des loyers dûs non seulement à partir de cette date mais également des loyers dont le paiement a été suspendu pendant le cours de l’événement constitutif d’un cas de force majeure.

III. Les autres alternatives qui existent pour permettre aux entreprises d’encadrer les modalités de paiement de leurs loyers

1. L’imprévision (article 1195 du Code civil)

Ce que dit l’article : les parties peuvent renégocier leur contrat lorsqu’un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie.

En cas d’échec dans la renégociation, les parties peuvent décider de résoudre le contrat ou de
soumettre ce contrat au juge, qui procédera à son adaptation.

A quels contrats est-ce applicable ? Aux baux conclus ou renouvelés à compter 1er octobre 2016 et sous réserves que le bail concerné ne contiennent pas de renonciation à l’application de cet article (ce qui est souvent le cas en l’espèce).

Inconvénients : tant que le juge ne s’est pas prononcé, les parties sont tenues d’appliquer le contrat dans toutes ses dispositions.

Compte tenu du contexte, les tribunaux ayant beaucoup de retard dans le jugement des affaires, le recours au juge sur ce fondement ne semble pas être la solution la plus appropriée.

2. Mesures de suspension des loyers annoncées par le gouvernement

L’annonce faite par le gouvernement : la suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers pour les PME et TPE.

Ce que dit l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels dont l’activité est affectée par la propagation du virus COVID-19 :

➔ les personnes physiques ou morales de droit privé pouvant bénéficier du fonds de solidarité mis en place par le gouvernement, c’est à dire résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique et :
– ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020 et ne se trouvant par en liquidation judiciaire au 1er mars 2020,
– ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés,
– ayant un chiffre d’affaires** lors du dernier exercice clos inférieur à 1 million € (pour les entreprises n’ayant pas encore d’exercice clos, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période compris entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83.333 €),
– n’étant pas contrôlées par une société commerciale (au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce),
– ayant (i) fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er et le 31 mars 2020 ou (ii) subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 31 mars 2020 (a) par rapport à la même période de l’année précédente ou (b) pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ou (c) pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité entre le 1
er et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1 er avril 2019 et le 29 février 2020,
– ayant un bénéfice imposable augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant au titre de l’activité exercée, n’excédant pas 60.000 € au titre du dernier exercice clos (pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur 12 mois),
– n’étant pas titulaires (s’agissant des dirigeants majoritaires pour les personnes morales) au 1er mars 2020 d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ayant pas bénéficié entre le 1er et le 31 mars 2020 d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 €,
– lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales (au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce), la somme des salariés, chiffres d’affaires et bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés ci-dessus,
– lorsqu’elles sont constituées sous forme d’association, sont assujetties aux impôts
commerciaux ou emploient au moins un salarié,

pourront reporter (sans que cela ne puisse leur être refusé) les échéances de paiement des factures non encore acquittées de gaz, électricité, eau, exigibles entre le 12 mars et la cessation de l’état d’urgence sanitaire, étant précisé que (i) ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités et (ii) le paiement de ces échéances devra être réparti de façon égale sur les échéances des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

Il est en de même pour les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Inconvénient(s) : l’ordonnance prévoit uniquement la possibilité d’un report du paiement des loyers, celui-ci ne concernant que certaines entreprises répondant à des critères définis.

Ce que dit l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus
pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même
période :

➔ les astreintes, clauses pénales, résolutoires et celles prévoyant une déchéance lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Exemple : une échéance était attendue le 20 mars 2020 (i.e. huit jours après le début de la période juridiquement protégée). La clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période juridiquement protégée.

Autre exemple : une clause résolutoire, résultant d’une obligation née le 1 er avril devait prendre effet, en cas d’inexécution, le 15 avril, ce délai de 15 jours sera reporté à la fin de la période juridiquement protégée pour que le débiteur puisse encore valablement s’acquitter de son obligation avant que la clause résolutoire ne prenne effet.

La date à laquelle les astreintes prennent cours et les clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après le 23 juin 2020, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, la fin de cette période.

Exemple : si un contrat de travaux antérieur au 12 mars 2020 prévoit la livraison du
bâtiment à une date qui échoit après la fin de la période juridiquement protégée, la clause
pénale sanctionnant l’éventuelle inexécution de cette obligation ne prendra effet qu’à une
date reportée d’une durée égale à la durée de la période juridiquement protégée.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

3. Dispositif fiscal créé par la loi de finances rectificatives du 25 avril 2020

Ce dispositif est issu de l’article 14 B du Code général des impôts créé par la loi de finances rectificatives susvisée et incite les bailleurs à abandonner les charges et loyers dus entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 en prévoyant que ceux-ci ne sont pas considérés comme un “revenu imposable”.

4. Mesures mises en place par certains bailleurs à leur initiative

A la suite de l’appel lancé par le Président de la République pour une solidarité des bailleurs vis-à-vis des
petites entreprises en difficulté, certaines entreprises ont décidé de mettre en place certaines mesures :

La Compagnie de Phalsbourg : annulation de tous les loyers dûs par ses clients enseignes
non-alimentaires, pendant les fermetures administratives.

L’AFG, l’Aspim, le CNCC, la FSIF, l’UNPI et la Caisse des dépôts ont indiqué :

➔ pour les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue en
application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 :
1. appel des loyers et charges mensuel et non plus trimestriel ;
2. recouvrement des loyers et charges suspendus à partir du 1 er avril 2020 et pour les périodes postérieures à l’arrêt d’activité imposé par le décret. Lors de la reprise de l’activité, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.

➔ entreprises dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise, “leur
situation sera étudiée au cas par cas, avec bienveillance, en fonction de leurs réalités
économiques”.

=> Dans tous les cas, nous recommandons une prise de contact avec les bailleurs et nous
privilégions des négociations amiables.

 

*1 L’état d’urgence sanitaire prendra fin le 10 juillet 2020.
Un projet de loi définissant les conditions de sortie du régime de l’état d’urgence sanitaire est en cours d’examen par le parlement. Il organise un régime ad hoc transitoire à partir du 11 juillet 2020, compte tenu des incertitudes liées à l’évolution de l’épidémie de COVID-19.
Le Premier ministre aura notamment la possibilité, dans les quatre mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire (i.e. jusqu’au 10 novembre 2020), ou en cas de résurgence de l’épidémie de COVID-19, de réglementer/interdire la circulation des personnes et des véhicules, ordonner la fermeture provisoire et réglementer l’ouverture des établissements recevant du public (cinémas, restaurants, etc.) ainsi que des lieux de réunion, limiter/interdire les rassemblements sur la voie publique ainsi que toute réunion.

**chiffre d’affaires hors taxes ou, lorsque l’entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, les recettes nettes hors taxes.

En cas de situation complexes, de questions à nous poser ou d’actions à mettre en place, l’équipe d’IVAL reste à votre disposition pour toute assistance à ce sujet.01 48 56 81 25 / j.justin@ival.fr Mob : 06 14 63 51 07

Posté sur 01 juillet, 2020 dans IVAL vous informe !

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