Actualité : TVA, une option local par local possible dans le cadre de locations de locaux nus à usage professionnel

I. Les textes

En application de l’article 260, 2° du Code général des impôts (“CGI”), les locations de locaux nus à usage
professionnel (en principe exonérées de TVA) peuvent être soumise à ladite taxe par voie d’option.

Selon l’article 193 de l’annexe II au CGI : “Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la
fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option TVA et d’autres locaux, l’option ne s’étend
pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première
catégorie.”

II. L’interprétation de l’administration

L’administration considère, quant à elle, que l’option TVA “couvre obligatoirement tous les locaux non
exclus de son champs d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble ou ensemble
d’immeubles (BOI-TVA-CHAMP-50-10).

III. La décision n°439143 du Conseil d’Etat en date du 9 septembre 2020 (CE, 8ème et 3ème
ch. réunies, 9 sept. 2020, n°439143)

Dans cette décision, le Conseil d’Etat juge qu’il résulte des articles 260, 2° du CGI et 193 de l’annexe II
audit code, interprétés conformément à l’article 137 de la directive du 28 novembre 2006 qu’ils
transposent, qu’un contribuable a la faculté d’opter pour la soumission à la TVA de la location de
certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment.

Il peut également opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment si,
dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option
restent, le cas échéant, exonérés de TVA. L’option ainsi exercée en vue de la soumission à la TVA de la
location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette
taxe la location des autres locaux.

Un bailleur a donc la possibilité de ne soumettre qu’une partie des locaux nus qu’il loue au sein d’un
même bâtiment à condition que son option (i) identifie de manière expresse, précise et
non-équivoque le ou les locaux concernés et (ii) permette, par la même occasion, d’en exclure les
autres locaux.

Ainsi, ce n’est qu’en l’absence de telles précisions que l’option sera présumée s’appliquer
globalement à l’ensemble des locaux pour lesquels elle était possible.

 

L’interprétation des textes susvisés par l’administration, telle que relatée ci-avant, a donc été désavouée
par le Conseil d’Etat.
Cette décision aura donc pour effet d’accroître l’exigence à l’égard des bailleurs quant à la précision dans
la formulation de leur option.

 

A retenir : Les preneurs non-assujettis à la TVA (écoles, assurances, banques, administrations, etc.)
peuvent donc désormais plus facilement négocier avec leur bailleur la modification du régime fiscal
applicable à leur location, leur permettant ainsi de réaliser des économies.

 

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pour toute assistance à ce sujet.
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Posté sur 05 novembre, 2020 dans IVAL vous informe !

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